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立川税理士法人:税理士 村野俊輔 / 税理士 久保木 亘 / 税理士 大澤琢朗
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不動産オーナーの確定申告Q&A

不動産賃貸の税務相談
いわゆる前家賃はいつ計上するのが正しいのですか?

不動産賃貸契約は慣習上、家賃の支払日を前月末日 とする、いわゆる前家賃となっています。
不動産所得の総収入金額に計上すべき時期は、支払日が定められている日ですから、翌年の1月分の家賃は前年の 12月までに支払を受けることになりますので、 翌年の1月分までを計上するのが正しいのです。 つまり12月中に入金された分まではその年の総収入金額とします。

不動産購入時の節税のポイントを教えて下さい

①取得価額になる経費と必要経費になる経費をよく理解する

②建物と建物附属設備を区分し、できるだけ短い耐用年数で償却する 鉄骨・鉄筋コンクリートの競売物件でも、見積もって区分すればよい

③30万円未満の少額減価償却資産を1年で減価償却する

④競売物件のような中古資産であれば簡便法を適用して短い耐用年数にする

不動産購入時の費用について教えて下さい

次の費用の取扱いに注意:仲介手数料 登記手数料 固定資産税 不動産取得税

○必要経費になるのは 登記手数料と不動産取得税

○取得費になり、必要経費にならないのは 仲介手数料と固定資産税
但し競売の場合は固定資産税の精算はありません

○競売時の預り敷金は負債として計上します。必要経費にしたり、取得価格から差し引くことはできません

利息の取扱いについて教えて下さい

建築期間中の利息は、はじめての不動産投資と既に貸し付けている場合では取扱いが違います

○必要経費になる
すでに不動産を貸し付けている
例えば、ワンルームマンションを貸している人が更に10室のアパートを購入する場合

○取得費に加算する
サラリーマンが土地を購入しアパートを建てるように、初めての不動産投資をする場合

減価償却について教えて下さい

減価償却は建物と建物附属設備を分けることがポイント
建物附属設備とは電気設備・給排水設備・ガス設備
設備の耐用年数は15年
建物本体と区別して減価償却すると有利です
詳しくは下記「減価償却が節税のポイント」で説明します

マンションの修繕積立金は必要経費になりますか?

なります。修繕積立金は以下の4つの要件を満たしているからです。

①区分所有者は管理組合に支払義務を負っていること

②管理組合は返還義務を有しないこと

③管理組合は修繕の他に流用しないこと

④修繕積立金は長期修繕計画に基づき合理的に計算されていること
通常修繕積立金は上記の4つの要件を満たしていますので、余程特別の事情がない限り必要経費になります。

青色申告とその特典
青色申告はいつまでに提出すれば、その年の 申告は青色申告になりますか

その年の3月15日までが提出期限となります。なお、競売物件で落札して全く新たに不動産投資をする場合は、貸し付けた日から2ヶ月までが提出期限となります

色申告控除には10万円控除と65万円控除があるそうですが、65万円控除ができる事業の規模を教えて下さい

おおむね5棟10室が事業的規模といわれ、65万円控除の対象となります。なお駐車場のみの場合は50台といわれています。
65万円控除を受けるには複式簿記の経理が要件となります。事業的規模以外の小規模の場合は、10万円控除となります

妻が不動産の管理を手伝っているそうですが、青色申告にすれば給料が必要経費になるのですか?できるケース・できないケースを教えて下さい

事業的規模であれば「青色事業専従者給与に関する届出書」を開始しよるとする年の3月15日までに提出して、届出書に記載された金額の範囲内であれば、青色事業専従者給与として必要になります。
従って、アパートの室数が7室で事業的規模でないケースや届出書を提出していないケースでは青色事業専従者給与は必要経費になりません。

青色事業者専従者給与としてはどの位が適正ですか?

事業の規模によりますが、専ら事業に従事するのですから @900円×40時間×4週間=144,000円月額15万円は認められると思います。
なお他に、パート収入があると専ら従事したことにならないので、青色事業専従者給与そのものが否認されることもあります。
上限額は収入の20%位です。平均額は月額20万円、年額240万円です。なお申告した人の不動産所得の金額が専従者給与を上回っているのが普通です。
なお不動産の所有者が長期の療養中であったり、高齢で介護が必要な場合は、子供が青色事業者になることも多く、この場合には財産管理や実質的に後見の役割もあるので、申告した人の不動産所得の金額と同額であっても認められるものと考えます。

青色申告者の少額減価償却資産の取扱いについて教えて下さい。6戸のアパートで1台12万円のクーラーを6台買ったのですが必要経費になりますか?

1つの取得価額が30万円未満であれば、年額300 万円まで必要経費になります。
確定申告書の減価償却費の計算の欄に1つずつ記載します。措法28の2と記入します。
青色申告者であれば12万円×6=72万円が減価償却費の一部として必要経費になります。

減価償却が節税のポイント
平成28年度の改正のポイントを教えてください

減価償却の方法の選択には定額法と定率法があります。平成28年4月1日以後取得の建物については、建物附属設備と構築物の償却方法は定額法に限定されることになりました。
しかし、建物と建物附属設備はた耐用年数が違うので区分する必要があります。

建物附属設備にはどういうものがありますか? また、耐用年数を教えて下さい

電気設備 15年
給排水設備、衛生設備、ガス設備 15年
冷暖房設備 13年
エレベーター 17年
消化報知設備 8年
自動ドア 12年

アパートですが、耐用年数は何年を適用すればいいですか?

中古の建物の耐用年数を決めるには、見積法と簡便法の2つの方法があります。
見積法は、その事業の用に供した時以後の使用可能年数を見積りその年数を耐用年数とする方法です。
見積法でもはっきりしないときは(法定耐用年数-経過年数)+経過年数 ×0.2=中古資産の簡便法の耐用年数(1年未満切捨て)となります。
したがって(22-10)+(10×0.2)=14 14年となります。 なお、中古資産の簡便法の耐用年数は、最初の確定申告において適用しなければ、その後の年での変更はできませんので注意が必要です。

競売物件の中古アパートを2,000万円で購入し、リフォーム費用を1,200万円支払いました。
1,200万円は修繕費になりますか?また耐用年数はどうやって計算しますか?

中古資産を購入しリフォーム費用を支払った場合、リフォーム費用は中古資産の取得価額となり修繕費として必要経費にすることはできません。なおリフォーム費用が取得価額の50%を超える時は、次のような加重平均した耐用年数を使います。

①中古アパートの取得価額とリフォーム費用の合計額3,200万円

②中古アパートの取得価額を簡便法の耐用年数で割った値2,000万円÷14=1,428,571円
※(22-11)+22×0.2=14

③リフォーム費用を法定耐用年数で割った値12,000,000円÷22=545,454

④①÷(②+③)=3,200万円÷1,794,025=17.83→17年
よって14年と22年との間の17年となります。

マンションが11月に完成し、入居者募集の広告を出しましたが立地条件が悪いこともあって年末まで入居者がありませんでした。
このような場合でも11月・12月の減価償却費を計上できますか?

計上できます。いつでも入居できる状態にし、入居者募集の広告も出して入居者にいつでも引き渡せる状態にしているのであれば、その年中に入居者がいなかったとしても業務の用に供しているものとして減価償却をすることが出来ます。

不動産賃貸の税務相談
社会保険料控除とその節税策について教えて下さい

個人事業主は、国民健康保険や国民年金が社会保険料控除の対象となります。
本人が妻の国民年金を負担していれば、本人と妻の2人分の国民年金を控除することができます。妻の国民年金を本人口座から引落しとすれば、2人分の社会保険料を控除できます。

引落しとすれば、2人分の社会保険料を控除できます。国民年金基金の掛金は控除の対象になりますか?

国民年金基金の掛金は控除の対象になります。 個人事業主の国民年金のプラスアルファとして、平成3年に創設されました。
20歳から65歳の個人事業主が加入できます。

小規模企業共済掛金控除について教えて下さい

小規模企業共済掛金は、個人事業主の退職金の準備のために月額 7万円まで、年額84万円が控除できます。
掛金の金額が控除できますので、小規模企業共済掛金と国民年金基金は不動産所得者の必須の節税策です。

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