◆「高額過ぎるなどの特段の事情がない限り有効」と初判断 
　賃貸住宅の契約を更新する際に借主が支払う「更新料」について、平成２３年７月１５日の最高裁判決で「高額過ぎるなどの特段の事情がない限り有効」との初判断を示し、貸主に更新料の返還などを求めた借主側の請求を棄却しました。 
　この最高裁判決は、大阪高裁で更新料の有効性について判断が分かれた３件の訴訟（更新料を「１年ごとに家賃約２カ月分」が２件、「２年ごとに家賃２ヵ月分」が１件）の上告審判決で、「消費者契約法」に照らして有効かどうかが争われていました。 
　消費者契約法とは、消費者の利益保護を目的に平成１３年４月１日から施行され、消費者の利益を一方的に侵害する契約は無効とする法律です。 
　今回の最高裁判決では、貸主側の主張をほぼ認めたもので、更新料は「有効」との判決でしたが、もし「無効」と判決された場合は、消費者契約法が施行された以降の更新料の返還請求が全国で起こる可能性がありましたので、全国の家主さんは一先ず安心ですね。 

◆最高裁判決のポイント 

【経済的合理性について】 
判決では、更新料が「一般に、賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有する」とし、家主の収益の一部であり徴収することの合理性・妥当性はあるとして、経済的合理性を認めました。 

【明確な合意があり、特段の事情がない限り有効】 
判決では「契約書に一義的（※）かつ具体的に記載され、貸主と借主との間に更新料の支払いに関する明確な合意がある場合」で、「更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り」消費者契約法上、原則有効としています。 
※「一義的」とは、それ以外に意味や解釈が考えられないという意味 

◆今後の対応方法は？ 
更新料が「有効」との判決が出たとはいえ、借主が納得できる説明を行う必要性が高まると思われるので、下記のような対応で借主の理解してもらうことが重要となります。 

◎更新料があることを明確に説明・記載し、借主の合意を得る 

◎更新料や礼金などを合計し１ヵ月あたりに按分した実質賃料（めやす賃料）を表示する 
例えば、４年間の諸経費を合計して１ヵ月あたりに按分した実質賃料の計算式は、 
【実質賃料＝（月額家賃 × ４８ ＋ 礼金 ＋ ４年間で必要な更新料） ÷ ４８】 

参考：東京都宅建協会広報誌「宅建」別冊（２０１１年９月１５日発行）



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