◆更地価額を路線価から求める
　更新料については明確な基準があるわけではありません。しかしながら、地主から提示される金額には、おおよその根拠があります。まず、土地の更地価額、つまり建物が建っていない状態での価額を考えてみましょう。路線価が付いている土地であれば路線価は時価の８０％の水準なので、０．８で割って算出するといいでしょう。
　例えば、Ａさんは５０坪の敷地の上に建物を建てて地主に地代を払ってきたわけですが、路線価が２４万円としますと、更地価額は 

２４０，０００÷０．８＝３００，０００

３００，０００×５０×３．３＝４９，５００，０００

◆借地権価額を求める
　路線価図には、借地権割合が付されており、ＡからＧまでの7つのランクがあります。
　Ａは９０％で、例えば銀座５丁目辺り、立川は、北口駅前でもＢの８０％、裏の路地になるとＤの６０％も多いです。借地権価額は、更地価額に、この率を掛けて求めます。先の例で、Ｄであれば４９，５００，０００×０．６＝２９，７００，０００となります。

◆更新料は、借地権価額の５％〜１０％
　更新料の額は、日本実業出版社の「借地、借家の法律常識」の１６５ページによれば、借地権価格の５％〜１０％、（株）エムエムアイプランニングの「貸宅地統計書」では、借地権価格の１０％程度とされています。この例で、１０％としますと、更新料は２９７万円となります。

◆個人地主が更新料を授受した場合の取扱い
　不動産所得の収入金額として、授受した年に全額を計上します。更新料を数年に分けて繰延て収益計上することはできません。しかしながら、収入が一度に計上されることを考慮して「平均課税」を受けることができます。
　更新料の額が、その後に支払をうける地代の年額の２倍以上であり、かつ、総所得金額の２０％を超える場合には、平均課税の適用を受けられます。
　なお、更新料の額が、土地の更地価額の２分の１を超えるようなケースでは、譲渡所得となります。

◆地主に更新料を支払った場合の税務上の取扱い
　不動産を賃貸している個人が、更新料を支払った場合、この例では、２９７万円ですが、この２９７万円は借地権の取得費となりますので、支払った年の必要経費にならないことはもとより、数年に分けて費用配分することはできません。
　但し、次の金額を必要経費とすることができます。　

『計算式図』
http://www.muranokaikei.com/images/20090725.gif

　（Ａ）は、説明したように５％〜１０％となりますので、更新前の借地権の取得費が４００万円であれば、２０万円から４０万円程度が必要経費となります。
　しかしながら、余りにも昔のことなので以前の借地権の取得費を証する書類など保存していないのが大半でしょう。全く使い勝手が悪い条項といえます。

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